Sugestões de Leitura

Venda de imóvel – operação do Wolf

O camarada André Wolf fez um comentário em outro post com questionamentos muito interessantes envolvendo caso real de venda de imóvel e de dúvida quanto aos procedimentos legais e quanto a próxima decisão de investimento. Publico aqui para facilitar e estimular as respostas. Espero que os especialistas de plantão auxiliem pois estas também são dúvidas de muitos outros.

Finalmente vendi meu imóvel (na verdade demorou cerca de 10 dias entre o anúncio e a conclusão do negócio). E agora ???

Temos que tomar uma decisão sobre comprar/alugar pois em cerca de 90 dias precisaremos liberar nosso AP. Não estamos pressionados por isso. Temos a quem recorrer de maneira temporária. Porém, dependendo de nossa opção, teremos que pagar os 15% do IR o que é um valor considerável !

Conversando com um amigo da Receita o imposto deve ser recolhido de qualquer maneira até o final do mês seguinte à transação (outra dúvida é: o que marca a transação, seria o recebimento do sinal ? a maior parte do pagamento ? o pagamento integral ? a escritura ?) e, caso venha a comprar outro em valor igual ou superior dentro de 180 dias, receberei a restituição em até 5 anos (corrigida pela SELIC).

Estou inclinado a comprar um imóvel mesmo sabendo (e analisando o meu caso) que é um investimento com rentabilidade próxima à poupança. Pensei em investir o que receber até fazer uma boa negociação dentro do prazo de 180 dias (novamente tenho a dúvida do que marca essa negociação). Isso já ajudaria um bocado.

Gostaria de ter uma contribuição de vocês quanto às opções. Alguém tem experiência com esse IR ? Alguem sabe de linhas boas de financiamento para imóveis (valor do bem próximo a R$ 1.000.000 financiando cerca de R$ 300.000) ? Tenho visto 11%+TR.

Minha experiência com este último imóvel me trouxe os seguintes aprendizados :

1 – 1 por andar é muito legal, para quem pode;

2 – Poucos condôminos é tranquilidade, mas espere até algum deles deixar de pagar o condomínio ou quebrar o portão elétrico;

3 – O valor do condomínio interfere muito na liquidez do seu imóvel;

4 – Se for possível verifique se existe algum processo trabalhista contra o condomínio e se há algum processo contra morador por débito. Esses dois elementos podem dizer se no futuro você terá notícias boas ou ruins;

5 – A nossa necessidade de habitação muda bastante com o tempo. Tive dois filhos nesse imóvel e a falta de lazer para as crianças foi decisiva para querer mudar. Em 15 anos provavelmente não fará diferença novamente.

 Abraços,

André

Anúncios

14 comentários sobre “Venda de imóvel – operação do Wolf

  1. Hipótese: eu comprei um apartamento por 200 mil. Vendi por 300 mil. Tenho que recolher IR em cima do lucro. Mas se eu trocar o meu apartamento por um outro que custa também 300 mil, tenho que pagar imposto? O valor do meu patrimônio não mudou, teoricamente. Não terá dinheiro na transação, exceto os impostos de tranferência de propriedade.

    1. Denny.

      Se sua pergunta se refere a vender um imóvel e com o dinheiro da venda comprar outro, a resposta é a seguinte:

      No momento da alienação, se houver ganho de capital o imposto é devido e deve ser recolhido até o útlimo dia do mês subsequente à venda.

      Com a promulgação da MP do Bem (em 2006, se não me engano) caso você venha a comprar – dentro de um período de 180 dias – um outro imóvel de valor igual ou superior ao valor de venda do anterior, seu ganho de capital é isento.

      Como você é obrigado a recolher o imposto no mes subsequente, caso você fique isento deste imposto devido à compra de outro imóvel de valor igual ou maior, daí você receberá a restituição do imposto anteriormente pago quando fizer a declaração de ajuste anual. É o mesmo que ocorre com o IR retido na fonte: você paga (ou é descontado, como preferir) todo mês, antes da receita saber se você tinha direito a alguma isenção (como despesas médicas, com educação, etc.). Então, na declaração de ajuste anual, você indica suas parcelas isentas e recebe a restituição.

      Agora, se você quis dizer realmente TROCA de imóveis, daí a história já é outra…

      Abs.

  2. Mestre.

    A IN 84/2001 da Receita trata da venda de imóvel com recebimento em parcelas. O resumo está no perguntão da RFB, na seção de ganho de capital, que reproduzo abaixo:

    Pergunta 540: Como se tributa a alienação de bem imóvel com recebimento de seu valor em bens móveis a serem entregues parceladamente?

    Essa operação equipara-se à venda a prazo, devendo o ganho de capital ser apurado no mês da transação e tributado à medida em que as parcelas forem recebidas.

    Caso o preço efetivo da operação tenha sido contratado pelas partes, considera-se como valor recebido dos bens móveis no mês de seu efetivo recebimento aquele que foi contratado originalmente.

    Caso a operação não tenha sido expressa em dinheiro, considera-se como valor recebido dos bens móveis o seu valor de mercado no mês do efetivo recebimento, sendo que se este for superior ao valor de mercado do mês da operação, este acréscimo sujeita-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), se recebido de pessoa física, ou à retenção na fonte, se pago por pessoa jurídica, e, também, ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.

    Resumindo: No dia da assinatura do contrato apura-se o montante do ganho de capital e o recolhimento do imposto vai sendo feito proporcionalmente às parcelas recebidas, sempre até o último dia útil do mês subsequente.

    Exemplo: Imóvel adquirido por R$800.000 e vendido em 07/dez/2010 por R$1.000.000, sendo uma entrada de R$500.000 no ato da assinatura do contrato, R$300.000 em 30 dias e os últimos R$200.000 em 60 dias.

    O ganho de capital foi de R$200.000 e, portanto, o imposto devido é de R$30.000 (15%). Como a entrada paga em dez/2010 é de 50% do valor do bem, o imposto a ser pago até o último dia útil de janeiro de 2011 será de R$15.000 (50% do imposto devido). Sendo paga a parcela de R$300.000 (30% do valor de venda do imóvel) em janeiro, R$9.000 (30%) de imposto deve ser quitado até o final de fevereiro, e os últimos 20% do imposto (R$6.000) deverão ser pagos até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento.

    Espero que tenha ficado claro.

    Abs.

  3. Para mim ficou bastante claro. Obrigado Calderon.

    Consegui extrair que no caso de venda de imóveis parcelados, financeiramente, é melhor trabalhar como PJ, pois não será preciso recolher o IR até o final de cada mês, e sim na apuração anual. Exceto no exemplo citado de venda de imóvel em Dezembro, pois obrigatoriamente teria que recolher neste mesmo mês.

  4. Veja bem isso, mas tenho quase certeza que se você possue somente um imóvel, você está isento de pagamento do IR (15% sobre o lucro)

  5. Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

  6. Amigos, tenho duas perguntas:
    1) Um imóvel é comprado e com financiamento de uma parte do mesmo. Para cálculo do ganho de capital, o valor de compra seria o valor do imóvel à vista ou o valor efetivamente pago com o financiamento?

    2) Em caso de não pagamento do IR até o último dia do mês subsequente, qual a multa a ser aplicada?

    1. Michel, demoramos demais na resposta. Não tenho como consultar a lei, mas vai meu entendimento:
      1) O valor escriturado + custos de aquisição (comissões e taxas como ITBI, escrituração – verifique quais entram e quais não entram). Aquelas parcelas do financiamento como juros, taxa de seguro, taxa disso e daquilo e mais TAC ficam pro banco e não constituem ganho de capital. Inflação também não pode ser incorporada.

      2) EU acho mais fácil colocar os dados no site da receita: https://pagamento.serpro.gov.br/sicalcweb/default.asp?TipTributo=1&FormaPagto=1
      -> clique em pagamento -> insira os dados (código de receita 4600). A própria receita calcula a multa e você imprime o DARF direto e paga pelo seu HomeBanking.

  7. Michel, segue o que verifiquei no PERGUNTÃO do site da RFB:

    DESPESAS QUE INTEGRAM O CUSTO DE AQUISIÇÃO

    601 — Quais são as despesas que podem integrar o custo de aquisição de bens e direitos?

    Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea, e discriminados na declaração de rendimentos do ano-calendário da realização da despesa:

    1 – De bens imóveis:

    a) os gastos com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes;

    b) os gastos com pequenas obras, como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

    c) as despesas com demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

    d) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que suportado o ônus pelo alienante;

    e) os gastos com a realização de obras públicas como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e de eletricidade que tenha beneficiado o imóvel;

    f) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

    g) o valor da contribuição de melhoria;

    h) o valor do laudêmio pago ao senhorio ou proprietário por desistir do seu direito de opção;

    i) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel.

    2 – De demais bens ou direitos:

    Os dispêndios realizados com conservação, reparos, comissão ou corretagem, quando não transferido o ônus ao adquirente, juros e demais acréscimos pagos no financiamento para a aquisição de bens ou direitos, retífica de motor etc.

    Atenção: O valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do valor da alienação e, quando se tratar de venda a prazo, com diferimento da tributação, a dedução far-se-á sobre o valor da parcela do preço recebida no mês do pagamento da referida corretagem.

    (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 17 e § 4º do art. 19)

  8. Michel, repare que, de acordo com o item (i), os juros e demais acréscimos contam como custos de aquisição. Desta forma, eu estava equivocado em meu comentário anterior.

  9. imovel vr. declarado 250.000 velor da venda 340.000 em março 2010 40.000 sinal e 13 parcelas de 2.000 iniciando e abril de 2010 ate maio de 2011 e em junho de 2011 ovalo de 274.000 emem setembro de 2010 comprei com recuros proprios e emprestimo do meu pai um apto. valor de 193.000 e em 20011 quando do recebimento do saldo que pode ate ser antecipado pretendo adquerir outro imovel para perfazer o total de 340.000 esta certo ou vou ter de pagar imposto ainda com multa, peço favor de me instruir cmo devo proceder pois tenho que fazer a declaração em fevereiro 2011, obrigado

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s